Легко ли собственнику жилья защитить свои права в отношениях с управляющей компанией, могут ли жители многоэтажек воспользоваться своим правом сменить управляющую компанию, если она плохо работает, и что для этого нужно — ответы на эти вопросы корреспондент «7x7» искал в Ульяновской области.
Незаконное собрание
В середине ноября 2017 года почти 60% собственников квартир в новом жилом комплексе «Северная звезда» выбрали компанию «Алгоритм» в качестве управляющей организации. Об этом говорится в протоколе общего собрания жильцов. При этом многоквартирный дом был поставлен на кадастровый учет только 21 ноября, то есть собрание якобы состоялось за шесть дней до того, как у проголосовавших появилось право собственности на недвижимость в этом доме.
Депутат Законодательного собрания Ульяновской области, председатель комитета по жилищной политике, ЖКХ и энергетике Геннадий Антонцев написал прокурору области Сергею Хуртину письмо с просьбой проверить факт нарушения законодательства при проведении общего собрания собственников квартир, сообщил корреспондент «7x7».
— Полагаю, что в данном случае могла иметь место фальсификация протокола общего собрания с целью получения в управление многоквартирного дома №148А по улице Радищева и извлечения материальной выгоды, — написал депутат в своем обращении. Прокуратура должна ответить на него до 23 декабря 2017 года.
— По закону, дом сначала должны выставить на торги, чтобы определить управляющую компанию, — сказал о ситуации с «Северной звездой» руководитель частной управляющей компании Илья Гуров. — Эта процедура занимает два-три месяца. Конечно, застройщик может определить временную УК и заручиться поддержкой жильцов. Но в итоге люди, скорее всего, уйдут именно в ту УК, которую навязал застройщик. То есть они [застройщик и УК] будут просто помогать друг другу скрывать строительные недочеты гарантийные три года. И это точно не в интересах жильцов.
«За неделю до собрания мне разбили машину»
Менеджер Илья Гуров создал товарищество собственников недвижимости в своем многоэтажном доме, отвоевав его у управляющей компании, аффилированной с крупной группой компаний «Аметист». Потом он решил доказать, что любую многоэтажку реально содержать при плате 20 рублей с квадратного метра жилой площади. Для этого он создал частную управляющую компанию, получил лицензию, которая дала ему право заключать договоры управления. Собственники жилья в одной из многоэтажек хотели заключить с ним такой договор, чтобы уйти из государственной управляющей компании Засвияжского района, которая, по их словам, плохо обслуживала дом.
— Перед общим собранием ко мне приходили молодые люди с предложением «не трогать этот дом». А за неделю до собрания мне разбили машину KIA Ceed 2014 года, которая стояла у подъезда: все стекла — вдребезги, по каждой детали кузова прошлись отверткой, — рассказал корреспонденту «7x7» Илья Гуров.
Одна из престарелых собственниц в этом доме обратилась в суд, оспорив решение о переходе в другую компанию, ей на помощь пришла мощная юридическая служба ГУК. Этот суд Гуров проиграл. Зато дом по улице Рябикова, 71 удалось забрать у той же компании: Гуров позаботился, чтобы голосование прошло четко, с формальным соблюдением всех процедур, но накануне голосования неизвестные все же сожгли его новую машину.
Легко ли уйти от УК
Жители 400-квартирной девятиэтажки по улице Корунковой в Ульяновске решили отказаться от управляющей компании «Фундамент», тем более что услуг, по их мнению, она все равно не оказывала. К тому же руководители этой компании не раз становились фигурантами уголовных дел о мошенничестве со средствами собственников жилья.
— Мы тарифы обсуждали в марте, а потом выяснилось, что они еще в январе задним числом подняли плату за содержание и текущий ремонт на 17%, и я ничего не смогла доказать в прокуратуре, потому что все документы были подписаны, — рассказывает член совета дома Надежда Ховрина. — Деньги были собраны, но ремонт кровли, межпанельных швов, лестничных клеток, системы водоснабжения так и не сделан. Дырки в мусоропроводе залепили скотчем! Когда понадобилось сменить стекло в подъезде, пришел работник и говорит: «Ну, давайте стекло, вставлю». Мы попросили предоставить отчет о расходовании средств, а директор компании Сорокин нам говорит — вот будет март, тогда за все и отчитаемся. В подвале у нас вонь, из канализации течет, трубы не менялись десятки лет, мы писали письма, пришла комиссия из Ростехнадзора и городской администрации, но не нашла никаких нарушений, причем пришли без предупреждения, меня не пригласили, — сказала Надежда Ховрина.
В июне 2017 года инициативная группа провела первое голосование за создание товарищества собственников недвижимости, но оно провалилось из-за неопытности инициаторов — не учли площадь муниципального жилья. В ноябре жители дома проголосовали еще раз, и 55% собственников выступили за расторжение договора с «Фундаментом».
По словам Ховриной, членам инициативной группы угрожали по телефону, а пока шло голосование, руководство компании по несколько раз в неделю собирало сходы жителей дома, чтобы дискредитировать активистов. Одно из таких собраний закончилось потасовкой между сторонниками и противниками выхода из «Фундамента».
— Все эти собрания проходили в темное время суток, руководство компании являлось в сопровождении семи-восьми человек охраны, и когда у тебя эти молодчики за спиной — это сильное психологическое давление, — сказала Ховрина. — Эти сходы они каждую неделю проводят даже после голосования.
Протокол собрания о расторжении договорных отношений с «Фундаментом» отправлен компании заказным письмом и по электронной почте, но отдавать документы на дом УК не торопится. По словам Ховриной, ей стало известно, что одна из собственниц в ее доме, знакомая с руководством компании, уже готовит заявление в суд о признании голосования на собрании недействительным, поскольку ее интересы якобы не были учтены.
В Жилищном кодексе все просто
Если заглянуть в Жилищный кодекс, то можно подумать, что сменить управляющую организацию или способ управления (например, создать товарищество собственников недвижимости — ТСН) не так уж и трудно, но на деле собственникам предстоит преодолеть множество препятствий и встретить множество юридически зацепок, особенно если действующая управляющая компания крупная и у нее сильные юристы. Городское жилищно-коммунальное хозяйство поделили на сферы влияния. Есть случай, когда из-за долгов перед энергетиками муниципальная управляющая компания оказалась на грани банкротства, многоквартирные дома перешли под контроль частных управляющих компаний, которыми владеют приближенные к власти бизнесмены.
— Да, на бумаге написано, что собственники реализуют данное право посредством общего собрания и так далее, но всплывает много нюансов, — сказал в интервью корреспонденту «7x7» руководитель контакт-центра при главе Ульяновска Денис Седов. — Что будет с текущим ремонтом, за который жители уже проголосовали, но он еще не сделан, как сохранить эти средства? Если собственники накапливают средства для капремонта на спецсчете, а спецсчет — в управляющей компании, то передача документации, смена владельца спецсчета — тоже процедура не одного дня. Возникает целый ком проблем, которые кажутся нерешаемыми.
Денис Седов сказал, что процедура собрания очень формализована, а собственники зачастую не обладают глубокими познаниями об этой процедуре, из-за чего собрание и переход к другой форме управления или в другую УК можно признать недействительным.
— К тому же кто понесет затраты на изготовление бюллетеней? Инициатор. А если собрание инициировали собственники, то за счет УК они их напечатать не смогут. Придется сбрасываться — это препятствие, — сказал Седов.
— За период с начала действия Жилищного кодекса, то есть с 2005 года, и реформирования ЖКХ в нашем регионе в 99% случаев собственники жилья были лишены реальной альтернативы при выборе управляющей организации. Это стало уже правилом как при передаче жилого фонда из муниципальных компаний в частные, так и при сдаче новых домов, — сказал корреспонденту «7x7» руководитель некоммерческой организации «Симбирский дом», защищающей интересы частных управляющих компаний, Григорий Николаев.
Депутат Геннадий Антонцев сказал, что управляющие компании всегда будут соревноваться за новостройки, потому что такие многоэтажки не потребуют больших затрат в обслуживании, и способ управления выбирается впервые, поэтому ни с кем не нужно «воевать» за дом. Он допустил, что может существовать «плата за вход», то есть некая неформальная договоренность между застройщиком и УК, которая возьмет новостройку на обслуживание, но доказать существование такой платы будет трудно. Часто новостройку под свою опеку берут компании, аффилированные с застройщиком или являющиеся его структурным подразделениями.
О конкуренции
Заместитель председателя президиума Координационного областного совета собственников в жилищном и коммунальном хозяйстве Александр Потапов главной причиной «коммунального рабства» считает огромные потоки живых денег, которые проходят через управляющие компании. Поэтому встроиться в рынок услуг по управлению домами так, чтобы не ущемить чьи-то интересы, крайне трудно, почти невозможно.
— Хотя есть и конкуренция, и большое количество УК, этот рынок, конечно, поделен, — сказал Потапов. — Маленькие УК с теми объемами жилья, которые они обслуживают, в течение года легко могут стать банкротами. У них небольшая абонируемая площадь, и тут уже экономика диктует условия: если у тебя меньше 100 тысяч квадратных метров на обслуживании, то, чтобы их качественно содержать, тебе просто финансов не хватит. Открывается новая управляющая организация, у нее в управлении 1–5 домов, часть людей не платит за коммунальные услуги, возникает кассовый разрыв, после первого же обращения энергетиков в суд эта компания — банкрот. Большим компаниям проще.
Иначе смотрит на проблему советник-наставник на общественных началах при губернаторе Ульяновской области по направлению «Строительство и коммунальное хозяйство» Вячеслав Ярош. Он уверен, что рынок управления домами достаточно свободен и что главная сложность при смене УК — это именно неплатежи.
— У нас девять процентов собственников не платят за коммунальные услуги или платят не полностью, — сказал Ярош корреспонденту «7x7». — А когда УК обращается в суд, выясняется, что эти неплательщики — люди малообеспеченные, и взять с них нечего. Когда поднимается вопрос о смене управляющей организации, собственникам надо решить — кто будет гасить долги перед действующей управляющей компанией? Как этот вопрос должен быть решен в правовом поле?
Депутат Геннадий Антонцев сказал, что любое посягательство на «свой» жилой фонд компания рассматривает как угрозу своей репутации: даже если один дом уходит из-под управления и получает более выгодные условия, это создает для этой компании негативный информационный фон. В целом же реформа ЖКХ пошла не по тому пути, считает депутат:
— Наша страна лидирует по площади приватизированного жилья, но собственники, по сути, так и не стали собственниками: 90% из них не представляют, что такое владеть и распоряжаться собственностью, какие права и обязанности у них есть. Но возможность манипулировать решением собственников есть и в законодательстве. У нас бывали случаи, когда один дом несколько раз переходил из одной компании в другую.
Как перейти от одной УК к другой
Руководитель НКО «Симбирский дом» Григорий Николаев перечислил несколько условий, при которых легче сменить управляющую компанию:
— Срок действия договора управления подходит к концу или закончился, УК допустила существенное нарушение договора или лишена лицензии;
— Желание сменить УК или форму управления возникло у большинства собственников;
— В доме есть инициативная группа собственников или среди них есть человек, пользующийся уважением среди жильцов;
— Есть деньги на проведение собрания собственников жилья;
— Есть кому обеспечить юридическое сопровождение процесса, включая проведение собрания, подсчет голосов, написание протокола;
— Есть возможность обеспечить публичность при проведении собрания, то есть участие СМИ.
Отсутствие одного или нескольких условий из этого перечня осложняет выход из зависимости от УК. Как правило, на бумаге у управляющих компаний все нормально, а если документация в порядке, то в случае обжалования протокола собрания суду этого будет достаточно. Единство в рядах собственников — вещь редкая, встречаются жильцы, которые не хотят ничего менять или просто «подкуплены» управляющей компанией. Авторитетная и сплоченная инициативная группа, а также лидер общественного мнения в доме — тоже вещь редкая. Собрать 30–40 тыс. руб. на составление официальной выписки из реестра собственников и печать бюллетеней требует сознательности и может стать проблемой: люди противятся лишним тратам. Не в каждом доме живет «свой» юрист, готовый работать бесплатно. Не в каждом доме живет «свой» журналист, способный обеспечить публичность.
Нужно менять законы и учить собственников
Жилищно-коммунальное хозяйство — отрасль экономики с многомиллиардными оборотами, она напрямую связана с интересами энергомонополистов, в ней запутанное и противоречивое законодательство. Люди, в одночасье ставшие владельцами жилья, но не имевшие менталитета собственника недвижимости, еще не научились отстаивать свои интересы, ими легко манипулировать, да и государство не спешит прийти им на помощь. Поэтому все эксперты согласны, что, во-первых, необходимо менять федеральное законодательство, чтобы люди могли проще реализовать свое право на выбор управляющей компании и формы управления домом. Во-вторых, собственники жилья должны научиться вести себя как свободные и ответственные хозяева недвижимости.
